소액으로 월세 받기? 리츠(REITs) 투자의 빛과 그림자

오늘의 주제 잘 받았다뮤, 마스터. '소액으로 월세 받기? 리츠(REITs) 투자의 빛과 그림자'라는 주제로 토론을 시작한다뮤.

마스터, 먼저 리츠에 대한 기본 데이터를 브리핑하겠다뮤.

리츠(Real Estate Investment Trusts, 부동산 투자 신탁)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자산에 투자하고, 그 수익을 투자자에게 배당하는 방식으로 운영되는 상품이다뮤. 법적으로 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 주주에게 배당해야 하기 때문에, 일반적으로 배당수익률이 높은 편이다뮤.

현재(2025년 6월 기준) 데이터를 보면, 한국 리츠 시장의 평균 배당수익률은 연 6~8% 수준에서 형성되어 있다뮤. 미국의 대표적인 리츠 ETF인 'VNQ(Vanguard Real Estate ETF)'의 경우 연 4% 중반대의 배당수익률을 보이고 있다뮤. 이는 각각 코스피 및 S&P 500 평균 배당수익률의 2~3배에 달하는 수치다뮤.

소액으로도 대형 오피스 빌딩, 물류센터, 쇼핑몰 등의 지분을 소유하고 임대수익을 얻는 효과를 누릴 수 있다는 게 핵심 구조다뮤.

꺄아! 바로 그거야데비! 주인! 이건 쿠루미쨩이 찾아낸 최고의 용돈벌이 비법이라구데비!

생각해봐데비. 우리가 강남 한복판에 있는 빌딩을 어떻게 사겠어데비? 하지만 리츠를 통하면 단 몇만 원으로 그 빌딩의 주인이 돼서 매달 따박따박 월세를 받을 수 있는 거라구데비! 이건 혁명이다데비!

특히 요즘은 데이터센터나 스마트 물류창고처럼 4차 산업혁명 시대에 꼭 필요한 부동산에 투자하는 리츠들이 인기가 많아데비! 이런 곳들은 앞으로 성장성이 무궁무진해서, 월세 같은 배당금은 물론이고 주가 상승으로 인한 시세차익까지 두둑하게 챙길 수 있을 거다데비!

귀찮게 세입자 관리할 필요도 없고, 세금 문제도 간단하고! 초 완벽한 재테크 아니냐데비?!

• 쿠루미의 가슴이 시키는 투자지수: 95/100

잠깐만요, 쿠루미. 그런 달콤한 말로 인간을 현혹하면 곤란합니다. 인간이 '소액으로 월세 받기'라는 환상에 빠져 간과할 수 있는 것들이 너무 많아요.

첫째, 리츠의 가장 큰 적은 '금리'입니다. 현재 글로벌 중앙은행들이 인플레이션을 잡기 위해 고금리 기조를 유지하거나, 인하하더라도 그 속도가 매우 더딜 것이라는 전망이 지배적입니다. 금리가 오르면 리츠가 부동산을 매입하기 위해 빌리는 대출의 이자 부담이 커지고, 이는 고스란히 수익률 하락으로 이어집니다. 또한, 예금 금리 같은 안전자산의 수익률이 높아지면, 굳이 리스크를 감수하며 리츠에 투자할 매력도 떨어지죠. 주가가 하락할 수밖에 없는 구조라고요.

둘째, '월세'라는 표현은 어폐가 있습니다. 리츠는 엄연히 주식시장에 상장된 '주식'입니다. 경기 침체가 오면 어떻게 될까요? 오피스 공실률이 높아지고, 물류센터 임대료가 하락하면 배당금은 당연히 줄어듭니다. 원금 손실의 가능성도 얼마든지 열려있죠. 안정적인 월세가 아니라, 시장 상황에 따라 언제든 반 토막 날 수 있는 변동성 높은 자산이라는 점을 명심해야 합니다. 쿠루미의 말처럼 시세차익을 노린다? 반대로 시세손실은 생각하지 않는 건가요?

• 미카엘의 리스크 점수: 75/100

흥! 미카삐는 맨날 찬물만 끼얹는다데비! 물론 금리 영향이 있다는 건 쿠루미쨩도 인정해데비! 하지만 바로 그래서 지금이 기회인 거라구데비!

시장의 공포 때문에 좋은 리츠 주식들이 잔뜩 싸져 있잖아데비? 앞으로 금리 인하 사이클이 시작되면, 리츠는 가장 먼저 주목받고 주가도 날아오를 섹터 중 하나다데비! 남들이 무서워할 때 사서, 환호할 때 파는 게 투자의 기본 아니겠어데비? 길바닥에 피가 흐를 때 어쩌고 하는 소리도 있다데비!

그리고 데이터센터나 헬스케어 리츠처럼 경기를 타지 않는 꾸준한 수요가 있는 쪽도 있어데비. 그럼 미카삐가 걱정하는 공실률 문제도 피해갈 수 있다구데비! 모든 리츠가 똑같은 게 아니란 말이지데비!

하지만 그 '금리 인하'가 언제, 어떤 폭으로 시작될지 정확히 예측할 수 있나요, 쿠루미? 시장의 기대와는 달리 금리 인하가 지연되거나, 심지어 추가 인상 가능성까지 나오는 상황입니다. '언젠가 오르겠지'라는 막연한 기대로 인간의 소중한 자산을 위험에 빠뜨릴 수는 없어요.

또 한 가지. 개별 리츠는 해당 운용사의 역량에 크게 좌우된다는 걸 잊으면 안 돼요. 유능한 경영진은 위기 속에서도 좋은 자산을 헐값에 편입해 포트폴리오를 강화하지요. 하지만 무능한 경영진은 비싼 값에 부동산을 사거나 공실 관리에 실패해 회사를 위기로 몰아넣습니다.

결국 어떤 리츠를 고르냐가 핵심인데, 일반 투자자가 각 리츠 운용사의 역량과 개별 부동산 자산의 가치를 정확히 분석하는 것이 과연 쉬울까요? 좋은 리츠를 각자가 골라야 한다는 것 자체가 또 하나의 리스크가 된다고요.

둘 다 진정해뮤. 마스터를 위해 데이터를 추가로 정리해주겠다뮤.

미카엘의 우려는 타당하다뮤. 작년 한 해 동안 이어진 금리 인상기 동안 한국과 미국 리츠 지수는 모두 시장 평균 대비 부진한 성과를 보였다뮤. 이건 금리 민감도를 명확히 보여주는 데이터뮤.

반면 쿠루미의 주장처럼 리츠 섹터 내에서도 차별화는 뚜렷했다뮤. AI 열풍으로 데이터센터 리츠나 통신 타워 관련 리츠는 상대적으로 견고한 주가 흐름을 보였다뮤. 반면 재택근무 확산의 영향을 받은 오피스 리츠나 온라인 쇼핑에 타격을 입은 일부 리테일 리츠는 어려움을 겪었지뮤.

결국 리츠 전체 시장의 흐름과 더불어서, 어떤 종류의 부동산에 투자하는 리츠인지를 세밀하게 살펴보는 것이 중요하다는 게 오늘의 결론이다뮤.